Ипотечные ставки и реформирование долевого строительства

На первичный рынок элитной недвижимости Москвы в 2019 году в основном влияли два фактора:

• реформирование долевого строительства;
• динамика ипотечных ставок.

Первый фактор на начальной стадии внедрения реформаций, к сожалению, негативно повлиял на ситуацию. Обусловил рост цен и снижение девелоперской активности. В некоторой степени его эффект был сбалансирован динамикой ипотечных ставок, который обеспечил рост покупательского спроса.

Так по итогам 12 месяцев 2019 года согласно информации «Метриум» было начато строительство 57 новых объектов, когда за аналогичный период 2018 года 87.  

Поправки в законодательстве коснулись правил финансирования строящихся объектов. Как отметил президент «Галс-Девелопмент» Виктор Адамов это стало главным событием в отрасли в 2019 году. Оно будет влиять на развитие рынка недвижимости и в ближайшие годы. Безусловно, изменения в законодательстве не стали неожиданностью для застройщиков, но позитивное их влияние на рынок недвижимости можно будет увидеть только к лету или по истечению 2020 года. Обуславливает невозможность произведения объективной оценки влияния на рынок элитной недвижимости по итогам 2019 года этого фактора необходимость завершение ряда проектов по старым правилам.

По причине укрупнения девелоперских структур выиграть в конкурентной борьбе с ними будет региональным застройщикам достаточно сложно. В более выгодном положении окажутся те,  кто имеет «банковские корни», так как в регионах очень тяжело «пробить» финансирование проекта. Но при этом стоимость новостроек существенно возросла. Квадратный метр подрожал на 6% и в декабре 2019 года составил аж 173 тыс. рублей. Существенно возросли цены и на «вторичке». По данным ЦИАН они увеличились на 4,2% и, побив все рекорды, достигли отметки 200,5 тыс. рублей.

 При этом необходимо отметить, что рынок в элитном сегменте новостроек бьет все рекорды, и по стоимости, и по количеству новых проектов.

Несмотря на негативные факторы, которые имели место на рынке недвижимости в 2019 году спрос все таки вырос. В силу разных причин (подорожание ипотеки, повышение цен, снижение ключевой ставки Центробанком) в течение года происходили его колебания. Учитывая повышение цен и снижение доходов населения спрос на жилье снизился, но, не смотря на это, произошло увеличение количество договоров долевого участия (на 5 % в сравнении с январем-ноябрем 2018 года) с 79,4 тыс. до 81,2 тыс. При этом отмечается снижение спроса на вторичном рынке137,6 тыс. сделок до 129,9.

Бизнес-класс: снижение бюджетного финансирования и рост cпроса

За прошедший год существенных изменений в сегменте жилищной недвижимости бизнес-класса не произошло. Наблюдается в сравнении с 2018 годом сокращение количества новых проектов с 11 до 9, понижение средней цены до 308.тыс. р. за кв.м. (на 1 %). Безусловно определенная стабильность всегда воспринимается как позитив.

Премиальные новостройки: поставили качественные рекорды

В 2019 году количество сделок осталось не прежнем высоком уровне и составляло 1,1 тыс., при этом было начато строительство 17 жилищных комплексов. Возросли бюджеты, выделяемые покупателями на приобретение жилья. Активней стали вкладывать деньги в объекты с большим метражом. Повысился после падения спрос на самое дорогое жилье. В частности активней стали приобретать:

• пентхаусы;
• 2-уровневые форматы;
• лоты с террасами;
• таунхаусы.

Количество сделок на приобретение объектов стоимостью выше 200 млн. руб. существенно возросло - аж в 1,5 раза. При этом каждый третий покупатель предпочел приобрести квартиру с отделкой. Стоит отметить, что в 2018 году удельный вес таких квартир составил менее четверти. В 2019 году на приобретение такой недвижимости было потрачено больше чем 82 млрд. рублей. Сумма вложений достигла максимального уровня за последние 5 лет.

Обусловили это:

• снижение ставок по банковским вкладам. По этой причине  приобретение недвижимости стало более привлекательным капиталовложением;
• изменение в лучшую сторону ипотечного кредитования (снижение ставок, увеличение максимальных сумм, выдаваемых банковскими учреждениями на эти цели).
• рост количества покупателей, в том числе и очень состоятельных, готовых структурировать при помощи ипотеки сделки на недвижимость.

На вторичном рынке элитной недвижимости, также наблюдается рост на квартиры, стоимость которых превышает 1 млн. долларов США.

Привело к этому, повышение качества сдаваемых с эксплуатацию объектов, которое обусловило рост цены за 1 кв. метр и естественно увеличение стоимости квартиры в целом. Так цена 1 кв. метра элитного жилья возросла на 16 % до 1,15 млн. рублей.

При этом было введено в эксплуатацию достаточно много новых объектов, в самых престижных районах Москвы -  на улицах Тверской и Остоженке. Продажи 7 их 17 нововведённых объектов ведутся в закрытом режиме. 85 % этой недвижимости продается уже с отделкой, что привело к росту доли подобных лотов до 48 %.

Активизировалась торговля и на вторичном рынке элитного жилья. Продавцы вторички снижают цены, повышая конкурентоспособность объектов в сравнении с более качественными предложениями на первичном рынке.

Загородный рынок: наблюдается затяжная депрессия

Первичный рынок загородной недвижимости все также переживает период стагнации. При этом с элитной недвижимостью все еще хуже. За последние несколько лет не образовалось ни одного поселка. Предпочтение отдают дешевым земельным участкам без подряда, просто вкладывая в них деньги на перспективу. Причиной этому более выгодные предложения на «вторичке» и низкая вариативность.

Перспективы рынка недвижимости в 2020 году

По прогнозам аналитиков его ожидает рост:

• в полной мере проявится эффект от улучшения условий ипотеки,
• повысится востребованность жилья с отделкой.

Это все обусловит перспективность выхода новых проектов, будет стимулировать повышение скорости завершения старых - откроются продажи в 10-15 новостройках бизнес-класса, будет начато строительство двух элитных объектов с резиденциями под брендами отелей.

При этом рынок загородной недвижимости все также ждет депрессия и стагнация. Это непосредственно тот редкий случай, при котором отсутствие новостей – плохая новость. Есть стабильность, но она не радует.

Можно только тешить себя надеждами, что когда состоятельные люди исчерпают свои депозитные резервы, их доходы возрастут и положительным образом повлияют на рынок  элитной недвижимости.